高舉“特色小鎮”的旗號，以“城市運營商”的姿態大肆拿地建設，結果卻狀況百出;剛落地卻找不到立足的土地，先用“特色小鎮”來“聲東擊西”……自國家提倡創建特色小鎮的兩年多以來，陜西在建和計劃申報的特色小鎮已經近80個，在飛速發展時期，也出現了不少問題，有業內人士猜測，特色小鎮在西安目前土地市場狀況下，更多的是為了降低拿地成本，獲得更好的立足空間……

　　>>今年房企圍繞“特色小鎮+產業地產”轉型

　　近日，在美麗國土·新興地產發展高峰論壇暨年會上，國家發改委城市和小城鎮中心副主任研究員喬潤令談及特色小鎮建設中遇到的問題時稱：“目前，特色小鎮出現的的主要問題有，空心化，沒有產業;特色小鎮走向房地產化;地方政府過度借債搞特色小鎮。”

　　對于西安的特色小鎮發展，在文化旅游方面發展得非常快，但是記者調查發現，真正意義上和國家發改委、住建部要求上相吻合的特色小鎮并不多，幾乎是“袁家村”模式的復制，民俗餐飲街“風起云涌”，大部分項目以文化旅游所支撐。但是從去年年中開始，創建的35個特色小鎮大部分都有自己的產業主題。西安秦商經濟發展促進會會長朱林認為，這些小鎮某種形式和特質上，帶有比較明顯的江浙的痕跡，陜西的特色不夠鮮明。有些小鎮是假大空，有的是千城一面，有的是生搬硬套，國家今年在這方面將出臺一些政策，對特色小鎮進行調整和驗收，所以2018年有可能會出現特色小鎮調整年。

　　西安本土開發商已經開始涉足特色小鎮建設，天地源的西安國際時尚小鎮項目、天朗的長安大學城夢想小鎮等項目，都已開始跳出原有模式，在科創、時尚、民俗上大做文章;外埠企業將在未來打造的特色小鎮有：恒大的文化旅游小鎮、保利的咸陽絲路之源小鎮、中南的健康小鎮、融創中國控股的生態旅游度假小鎮和創客小鎮、綠城的全運村項目等。

　　開發商紛紛追逐特色小鎮建設，而實際上又依舊遵循著圈地蓋樓、物業租售的老套路，不僅毫無“特色”可言，而且又變成了新一輪的房地產熱。中國社科院城市發展與環境研究中心主任、研究員牛鳳瑞稱：“不贊成特色小鎮大躍進新高潮。特色小鎮建設可以以房地產建設作為先導，但是不等同于房地產化。”

　　>>房企新增土儲“新方式” 特色小鎮后期運營是關鍵

　　據克而瑞大數據統計顯示，截至2017年底，全國各地小鎮項目已經超過了2000余個。眾多的品牌房企開始在特色小鎮和產業地產方面發力。例如：2016年8月，碧桂園計劃在5年內建設100個科技小鎮;2017年4月，綠地宣布了“特色小鎮大盤戰略”;2017年6月，華僑城宣布要建設100座民俗文化小鎮。

　　從目前的開發模式來看，傳統房企轉型做特色小鎮，不管是做文旅還是做特色產業小鎮，成敗關鍵在于產業運營，是否有強勢的產業導入與可持續的運營能力，直接影響拿地的成功率，也決定了后期的開發模式和營利模式。而中國房地產業協會人居委副主任、專家組長、總建筑師開彥認為：“田園綜合體是特色小鎮未來的發展方向，這種模式可充分進行資源整合，改變現在農村‘空心化’的狀況。”

　　朱林認為，從政府層面來講，更想做的是產業小鎮;從開發商來講，更想做的是高端住宅;對于老百姓來講，更想看到的是文化旅游休閑小鎮，大家需求不太一樣。實際上到現在為止，做特色小鎮營利的還不是很多，項目拿地都很大，國家希望能夠把農民帶動起來，解決三農問題。其次是建設農業輔助配套。開發的這個不管是文旅項目，還有特色小鎮的項目，基本上就是靠后期的運營。

　　朱林認為，之所以很多大型房地產企業進入到特色小鎮建設中來，是因為他們有長時間在市場上打拼總結的經驗，他們抗風險能力、融資能力、市場調研能力以及定位策劃能力都比一般企業強，尤其是市場商業運作、商業模式，能夠使他們的項目可長期持續地經營下去。

　　>>特色小鎮“圈地”不能成為拿地主流

　　西安的土地市場越來越稀缺，拿地模式也在發生著改變，但是有地就會有更多的升值空間，而進入了“小鎮模式”，開發商最關心的土地資源就有了，后期的金融政策支持，政府、銀行、其他金融機構的支持也會悉數到位。

　　美城機構市場部總監沈瑋表示，特色小鎮是城鎮化進程的必然之路，但是特色小鎮開發周期長，融資難，這要求開發商經驗要豐富。2018年西安三環以內還有310個城改和棚改的項目，可以充盈三環以內的土地缺陷。而三環之外則以競拍地為主，小鎮的開發可以彌補開發商的缺地現象，開發商可以此和政府置換一些土地資源，但是把控度在政府。

　　獨立財經評論人朱文分析表示，部分開發商通過特色小鎮建設來進行土地儲存，只是想獲得價格低廉土地的一種途徑，不會成為未來開發商拿地的趨勢。目前國內大多數特色小鎮都在強調消費環境和旅游文化，一味只強調飲食文化，就出現了特色小鎮同質化的現象，說白了就是一個度假小鎮，還起不到創建特色小鎮的目的。特色小鎮的發展一味依靠房地產，而缺乏當地特色產業的支撐，就會在無形中拉高土地成本，造成房地產一家獨大的局面，最后只會形成新的大量小鎮房屋庫存。同時，一些開發商新簽約小鎮項目的擱淺，主要原因是今年的貨幣政策將延續中性偏緊的態勢，房企“融資難、融資貴”的現狀難以改變，但是特色小鎮的建設資金投入量巨大，項目的運營周期卻很長，小鎮建成后營運情況難以預計。特色小鎮的成功發展必須具備產業帶動，居民消費趨勢引導，以及科學技術創新等，從根本解決好投資成本和盈利模式。對于利用建設特色小鎮來圈地，國家有關部門已表示違規，特色小鎮去地產化聲音一直都存在。未來有關職能部門會加強這方面的監管，也就不可能成為市場拿地的主流。

(責任編輯：村官)

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