易居房地產研究院近日發布的《全國50城地價房價比報告》顯示，去年近半城市地價占房價比值上升，不過，西安地價漲幅卻不及房價。

　　近半城市地價占房價比值上升

　　地價和房價，被視為小麥與面包的關系。那么，全國各地的地價是如何影響房價呢?易居房地產研究院的報告顯示，2017年全國樓面地價占商品房銷售均價比重為38%，比2016年回落7個百分點，但較2010年以來均值高出13個百分點。由于各地地價和房價比并不相同，報告認為，在部分土地市場較熱的城市，抑制地價泡沫應重于房價泡沫。

　　在其監測的50個城市中，有24個城市地價占房價比值上升，26個城市比值下降。值得注意的是，比值上升的城市中，泉州、中山、汕頭和南通等4城漲幅最高，雖然它們都是三、四線城市，但均位于都市圈內。“去年房地產市場板塊輪動由一二線城市傳導至附近三四線城市，導致周邊土地市場升溫，加上這些城市對土地市場的調控相對溫和，因此全年地價房價比增幅較大。”易居研究院研究員王夢雯表示。

　　在地價占房價比值下降較多的城市中，廈門、上海、南京、長沙、福州和無錫等去年都受到政策抑制，土地成交價格出現下降，同時有部分土地成本出現在配建面積。

　　西安地價漲幅不及房價存爭議

　　據易居方面測算，去年西安地價房價比為13%，排在全國50城中比較靠后的位置。同時，從地價房價比偏離度的角度測算，西安僅有1%，地價漲幅小于房價增幅。

　　美城機構房地產首席市場分析師沈瑋表示，去年西安土地畝單價漲幅約在22.5%，樓面地價漲幅大致在33%，商品房價格漲幅在40%以上，地價漲幅略小于房價。不過從歷年看，地價雖是西安房價的組成部分之一，但影響有限。例如：2010年房價漲幅30%，當年地價漲幅約20%;2012年房價漲4%，地價卻下降60%;2013年房價只漲3%，地價卻漲了45%。

　　不過，也有本地開發商并不認同西安房價漲幅超過地價，并認為二者存在正向聯系。

　　這位開發商介紹，前幾年由于供應、調控和城改房的影響，西安房價漲幅不明顯，但是因為二級土地市場活躍，有一些出讓地塊在房企間再次交易，這類地塊的價格漲幅自然不菲。

　　“地價的偶然性要強于房價。”浙江大學房地產研究所調研員夏強認為，土地價格可能與區位、地塊屬性、容積率甚至競拍方式有關，個案影響偏大;房價受周邊競品和市場供需影響較多，更容易進行全局價格區間的統計，其實二者很難特別精確的進行比較。

　　有業內人士分析，地價漲的慢可房價漲得快，肯定開發商的利潤上升了，尤其是前幾年拿地的開發商利潤更高。只不過有些開發商不愿意說利潤增加了，都在悶聲發大財。

　　房價是地價的2-3倍屬正常

　　2月24日，一場激烈的競拍在西咸新區展開。省內外10多家品牌開發商集體出動，只為當天拍賣的灃西新城幾宗住宅用地。最終經過激烈爭奪，這些地塊都出現了較高溢價率，樓面地價最高者超過4700元/㎡。

　　在獨立地產評論人李連源看來，這也是西安房地產市場前景為外界看好、需求上升的一個縮影。他說，去年西安房價上漲不僅和地價有關，有一個重要因素是在城市擴容發展和外來人口流入的大背景下，購房需求帶來的水漲船高。當然，在商言商，開發商以高成本取得熱點地塊以后，必然會設計出與之相符的房地產產品，以保證自己的利潤率。

　　沈瑋認為，隨著西安土地市場越發正規化，地價與房價之間的關系也會更加緊密。按照行業均值測算，房價是地價的2-3倍屬于比較正常的情況。

　　“拿地成本提高也意味著開發商逐漸趨于理性，需要對地塊價值做出科學分析。”李連源認為，一方面強化對熱點地塊的爭奪，另一方面拒絕開發“大路貨”，以產品品質來贏得溢價率。

(責任編輯：村官)

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